Logements légaux au sous-sol : ce qu'il faut pour en louer un

Un logement légal au sous-sol peut ajouter un revenu locatif et de la souplesse, mais il doit respecter le zonage, le code du bâtiment et les règles d'incendie. Un logement illégal expose à des amendes, à des problèmes d'assurance et à des risques pour la sécurité.

En bref : confirmez le zonage, obtenez les permis, respectez le code du bâtiment et les règles d'incendie, informez votre assureur et déclarez le revenu. Les coûts et les règles varient selon la municipalité; commencez donc par votre ville.

Ce que « légal » veut dire

Un logement accessoire légal est permis par le zonage et construit, inspecté et enregistré là où c'est exigé en vertu des codes du bâtiment et de prévention des incendies. Les règles varient selon la province et la ville; demandez donc à votre municipalité ce qui s'applique à votre propriété.

Vérifiez d'abord le zonage

Certains quartiers permettent les logements accessoires de plein droit, d'autres exigent une approbation, et certains les interdisent. Les règles peuvent limiter la taille du logement, le stationnement, les entrées et l'occupation par le propriétaire. L'Ontario, la Colombie-Britannique et d'autres provinces ont modifié leurs règles pour permettre plus de logements; vérifiez donc les règles locales en vigueur.

Exigences habituelles du code

Les exigences diffèrent, mais comprennent couramment :

• Une hauteur minimale de plafond.
• Une entrée distincte ou une sortie directe.
• Des fenêtres de sortie dans les chambres.
• Des avertisseurs de fumée et de monoxyde de carbone.
• Une séparation coupe-feu entre les logements.
• Une capacité électrique, un chauffage, une ventilation et une plomberie adéquats.
• Le contrôle de l'humidité et un sous-sol sec.

Demandez à votre municipalité la liste de vérification, et envisagez de consulter un concepteur ou un architecte qui connaît les règles locales.

Permis et inspections

Les travaux exigent généralement des permis de construction et des inspections pour l'électricité, la plomberie et la charpente. Passer outre aux permis peut mener à des ordres de retirer le logement et à des ennuis à la vente.

Assurance

Informez votre assureur. Les polices peuvent devoir être modifiées pour un logement locatif, et le défaut de le déclarer peut compromettre une réclamation.

Financement

Le programme de refinancement de la SCHL pour les logements accessoires permet aux propriétaires admissibles de refinancer pour construire un logement, sous réserve des règles du programme. Vérifiez auprès de la SCHL et de votre prêteur les conditions en vigueur. Une marge de crédit hypothécaire ou un prêt de construction sont d'autres options.

Impôts et règles pour le propriétaire

Le revenu locatif doit être déclaré, au fédéral comme au Québec auprès de Revenu Québec. Les dépenses peuvent être déduites, et les règles sur les gains en capital et l'exemption pour résidence principale peuvent changer si une partie de votre maison est louée. Parlez à un comptable. Les lois sur la location, y compris les règles sur les loyers, les avis et les dépôts, varient selon la province.

Accessibilité

Le crédit d'impôt fédéral pour l'accessibilité domiciliaire peut s'appliquer à certaines rénovations d'accessibilité admissibles. Vérifiez les critères auprès de l'ARC.

Coûts et rendements

Les coûts varient beaucoup selon la région, la taille et l'état. Obtenez plusieurs soumissions écrites. Comparez le revenu locatif au coût de construction, au financement et aux impôts et assurances supplémentaires.

Exemple

Avant d'acheter une maison avec un logement accessoire, demandez les permis et les dossiers d'inspection. Un logement qui en est dépourvu pourrait ne pas être légal.