Acheter une maison avec un conjoint ou un ami : comment s'organiser

Mettre ses fonds en commun avec un conjoint, un ami ou un proche peut vous aider à acheter plus tôt. Cela lie aussi vos finances; il vaut donc la peine de fixer les conditions avant de signer.

En bref : décidez comment vous détiendrez le titre, consignez l'entente dans une convention de copropriété par écrit et obtenez des conseils juridiques indépendants pour chaque personne.

Comment détenir le titre

Quand deux personnes ou plus achètent, elles détiennent le titre de l'une de deux façons principales :

• Les copropriétaires par tenance conjointe possèdent le bien à parts égales, et au décès de l'un, l'autre en devient automatiquement propriétaire. C'est ce qu'on appelle le droit de survie.
• Les copropriétaires par tenance commune peuvent détenir des parts différentes, par exemple 70 % et 30 %, et la part de chacun passe à ses héritiers par testament.

La tenance conjointe convient aux couples qui contribuent également. La tenance commune convient aux amis ou aux proches qui contribuent des montants différents, ou qui veulent que leur part revienne à leur propre famille.

Au Québec, le droit civil fonctionne autrement. Le droit de survie automatique de la tenance conjointe n'existe pas de la même façon : les copropriétaires détiennent des parts indivises et, au décès de l'un, sa part va à ses héritiers selon son testament ou selon la loi. On parle de propriété indivise, et l'entente entre les propriétaires s'appelle une convention d'indivision, habituellement préparée par un notaire. Demandez à un notaire comment protéger la personne qui vous est chère.

Hypothèques conjointes

Les hypothèques conjointes sont habituellement solidaires, ce qui signifie que chaque emprunteur est responsable de la totalité de la dette, et pas seulement de sa moitié. Si l'un cesse de payer, le prêteur peut réclamer le plein montant à l'autre, et le crédit de tous est touché. Les revenus et les dettes de tous les emprunteurs comptent dans la qualification.

Mariés, conjoints de fait et amis

Les règles sur les biens en cas de séparation diffèrent selon la province et selon que vous êtes mariés ou conjoints de fait. Les partenaires non mariés et les amis peuvent ne pas avoir les droits automatiques sur les biens que les conjoints mariés ont dans certaines provinces; une entente écrite est donc importante.

Au Québec, la différence est marquée : les conjoints mariés ou unis civilement sont soumis aux règles du patrimoine familial, qui comprend la résidence familiale, alors que les conjoints de fait n'ont pas droit à ce partage automatique, même après de nombreuses années de vie commune. Si vous êtes conjoints de fait, une convention écrite est d'autant plus utile.

Ce que la convention de copropriété devrait couvrir

Une convention préparée par un juriste (au Québec, un notaire ou un avocat) peut préciser qui paie quoi et ce qui arrive si quelqu'un veut partir, vendre, déménager ou meurt.

• La part de chaque personne et sa contribution à la mise de fonds.
• Qui paie l'hypothèque, les taxes, l'assurance et les réparations.
• Comment fonctionne un rachat, et comment la maison est évaluée.
• Ce qui arrive si quelqu'un ne peut pas payer.
• Ce qui arrive en cas de séparation, de maladie ou de décès.
• Si vous pouvez louer une chambre ou vendre votre part.

Exemple

Si vous investissez 70 000 $ et qu'un ami en investit 30 000 $, des parts de 70/30 reflètent vos contributions, alors qu'une tenance conjointe séparerait la propriété à 50/50.

Points fiscaux

• Si vous êtes copropriétaires, une seule habitation par famille peut être désignée comme résidence principale pour une année donnée.
• Les dons destinés à une mise de fonds devraient être documentés comme des dons, et non comme des prêts.
• Les revenus de location d'un bien partagé sont répartis selon la propriété.

Consultez un comptable pour votre situation.

Avant d'acheter

Obtenez des conseils juridiques indépendants pour chaque personne avant d'acheter, car un juriste ne peut pas représenter des intérêts conflictuels. Cela peut éviter bien des conflits plus tard.