Acheter un condo : quoi vérifier au-delà de l'unité

Quand vous achetez un condo, vous possédez votre unité et partagez la propriété de l'immeuble avec tous les autres. Les finances et les règles de l'immeuble comptent donc autant que l'appartement lui-même.

En bref : vérifiez les frais, le fonds de prévoyance, les cotisations spéciales, les règles et les documents avant de lever vos conditions. Un condo bon marché avec un fonds de prévoyance faible peut coûter plus cher qu'un condo plus coûteux aux finances solides.

Les frais de copropriété mensuels

Les frais de copropriété couvrent les coûts communs comme l'entretien de l'immeuble, les assurances, les cotisations au fonds de prévoyance et, parfois, le chauffage, l'eau ou le stationnement. Demandez :

• Ce que les frais couvrent, et ce qui est en sus.
• De combien ils ont augmenté ces dernières années.
• Si une forte hausse est prévue.

Les prêteurs comptent une partie de vos frais de copropriété, habituellement 50 %, dans vos ratios d'endettement; des frais plus élevés réduisent donc ce que vous pouvez emprunter. Des frais de 450 $ par mois ajoutent 5 400 $ par année à vos coûts, et environ 225 $ par mois comptent dans vos ratios d'endettement.

Le fonds de prévoyance

Le fonds de prévoyance est de l'épargne destinée aux grosses réparations, comme les toitures, les ascenseurs, les fenêtres et les garages de stationnement. Demandez la dernière étude du fonds de prévoyance pour savoir s'il est en santé et comment il sera financé. S'il ne l'est pas, les copropriétaires peuvent faire face à des cotisations spéciales, c'est-à-dire des frais additionnels, ou à de fortes hausses de frais.

Les documents à examiner

Votre notaire devrait examiner les documents de l'immeuble. Au Québec, ils comprennent la déclaration de copropriété (qui contient l'acte constitutif, l'état descriptif des fractions et le règlement de l'immeuble), les états financiers et le budget des deux ou trois dernières années, ainsi que les procès-verbaux des assemblées récentes. Lisez aussi :

• Le règlement de l'immeuble et les règles.
• Les états financiers des deux ou trois dernières années et le budget.
• Les procès-verbaux des assemblées récentes du conseil d'administration et des copropriétaires.
• Le résumé des assurances de l'immeuble.

Les règles propres au Québec

Au Québec, plusieurs outils servent à évaluer la santé d'une copropriété :

• Le carnet d'entretien. Les syndicats de copropriété doivent maintenant tenir un carnet d'entretien de l'immeuble, préparé ou validé par un professionnel. Il décrit les composantes, leur état et leur durée de vie estimée, l'historique d'entretien et un plan de travaux sur 25 ans. Demandez à le consulter.
• L'attestation de l'état de la copropriété. Un copropriétaire qui veut vendre peut exiger du syndicat une attestation officielle de l'état de l'immeuble (solde du fonds de prévoyance, travaux prévus, frais communs des dernières années, assurances, litiges en cours). Le syndicat dispose de 15 jours pour la produire. Lisez-la attentivement avant de lever vos conditions.
• Divise ou indivise. Vérifiez qu'il s'agit d'une copropriété divise, dans laquelle vous êtes propriétaire de votre unité, et non d'une copropriété indivise, où les propriétaires détiennent ensemble des parts de l'immeuble : cette dernière est plus difficile à financer et comporte des risques distincts. Un notaire peut vous le confirmer.

Le gouvernement a mis en place ces exigences par étapes à partir de 2025; les syndicats disposent d'une période de transition pour s'y conformer, et vous trouverez donc des immeubles plus ou moins avancés. Raison de plus pour poser des questions précises.

Les règles de l'immeuble

Lisez les règles sur les animaux, la location, les séjours de courte durée, les rénovations, le bruit, le tabagisme et les frais d'emménagement. Certains immeubles limitent ou interdisent la location, ce qui compte si vous prévoyez louer l'unité plus tard.

L'immeuble et l'unité

• Âge et état : les immeubles plus anciens peuvent exiger de grosses réparations. Les plus récents peuvent bénéficier de garanties du constructeur.
• Ascenseurs, stationnement et rangement : demandez ce qui est inclus et ce qui est en sus.
• Aménagement et bruit : visitez à différents moments de la journée.
• Évaluation et financement : les prêteurs peuvent être plus stricts pour les condos; confirmez donc tôt.

Assurance

Vous avez besoin de votre propre police de copropriétaire pour vos biens, vos améliorations et votre responsabilité, et pour couvrir la franchise si l'assurance de l'immeuble en fait payer une partie aux copropriétaires après un sinistre. Demandez comment la franchise de l'immeuble est répartie.

Liste de vérification

• Frais : ce qu'ils couvrent et comment ils ont changé.
• Fonds de prévoyance : taille et dernière étude.
• Cotisations spéciales : passées ou prévues.
• Règles : animaux, location, bruit, séjours de courte durée.
• Immeuble : âge, réparations, ascenseur et stationnement.
• Assurance : votre propre police et celle de l'immeuble.
• Québec : carnet d'entretien et attestation de l'état de la copropriété.

Pourquoi c'est important

Un condo peu coûteux avec un fonds de prévoyance faible peut coûter plus cher à long terme qu'un condo plus coûteux aux finances solides. Faites examiner les documents par un notaire avant de lever vos conditions.

Les modalités et les procédures varient selon la province.