Louer ou acheter? Comment décider ce qui vous convient

« Le loyer, c'est de l'argent jeté par les fenêtres » et « acheter est toujours plus intelligent » sont deux affirmations trop simples. La bonne réponse dépend du temps que vous resterez, de ce que vous pouvez vous permettre une fois tous les coûts comptés, et de la souplesse dont vous avez besoin.

En bref : acheter tend à être judicieux si vous restez au moins cinq ans et que les chiffres sont proches. Louer vous garde de la souplesse, et peut s'avérer plus avantageux pour un séjour court.

Ce que coûte vraiment l'achat

L'achat comporte de gros coûts au départ et à la sortie : les frais de clôture, puis les frais de courtage, les frais juridiques et parfois une pénalité hypothécaire à la vente. Une règle générale veut qu'acheter soit judicieux si vous restez cinq ans ou plus.

Comparez le coût total de la propriété, pas seulement le versement hypothécaire :

• Les intérêts hypothécaires (la partie du capital bâtit votre valeur nette).
• Les taxes foncières et l'assurance habitation.
• L'entretien, environ 1 % de la valeur de la maison par année comme repère courant.
• Les frais de copropriété, le cas échéant.
• Le rendement auquel vous renoncez sur votre mise de fonds.

Au Québec, ajoutez à vos coûts d'entrée les droits de mutation (la « taxe de bienvenue ») et les honoraires du notaire.

Ce que coûte vraiment la location

Le loyer est le coût du logement sans la propriété. Il peut augmenter avec le temps, et votre propriétaire peut vendre ou reprendre le logement, mais vous évitez les réparations, les taxes foncières et les frais de vente. Vous pouvez placer l'argent que vous auriez consacré à une mise de fonds.

Le ratio prix-loyer

Un premier tri rapide est le ratio prix-loyer : le prix de la maison divisé par un an de loyer pour une maison semblable. Autour de 15 ou moins, il favorise généralement l'achat; autour de 20 ou plus, il favorise la location. C'est un point de départ, pas un verdict.

Exemple (à titre indicatif)

Une maison de 600 000 $ avec une mise de fonds de 10 %, un taux fixe de 4,00 % et un amortissement de 25 ans.

• Le prêt, avec la prime d'assurance, est d'environ 556 700 $ et le versement est d'environ 2 930 $ par mois.
• La première année, environ 21 800 $ vont en intérêts et 13 300 $ réduisent le prêt.
• En ajoutant les taxes foncières, l'assurance et l'entretien, la propriété coûte environ 35 000 $ par année qui ne bâtissent pas de valeur nette, soit environ 2 900 $ par mois.
• Si un logement locatif semblable coûte beaucoup moins cher, louer et placer la différence peut s'avérer plus avantageux, surtout pour un séjour court.

Ce qu'un tableur ne voit pas

• Stabilité et contrôle : vous pouvez rénover et on ne peut pas vous demander de partir.
• Souplesse : louer facilite un déménagement pour le travail.
• Risque : les prix peuvent baisser, et les taux peuvent monter au renouvellement.
• Épargne forcée : une hypothèque vous pousse à bâtir votre valeur nette; les locataires doivent épargner par choix.

Comment décider

• Combien de temps resterez-vous? Moins de trois ans, louer l'emporte habituellement. Cinq ans ou plus favorise l'achat.
• Pouvez-vous assumer le versement tout en gardant une marge pour les réparations, les hausses de taux et un fonds d'urgence?
• Faites les calculs pour votre ville, car le ratio varie d'un bout à l'autre du Canada.
• Une mise de fonds plus élevée, une maison moins chère ou un autre quartier changeraient-ils la réponse?

Si vous prévoyez rester au moins cinq ans et que les chiffres sont proches, acheter l'emporte souvent. Si vos projets sont incertains, louer vous garde de la souplesse. Essayez vos propres chiffres dans notre simulateur hypothécaire.