CELIAPP ou RAP du REER : lequel utiliser?

Deux programmes fédéraux aident les acheteurs d'une première habitation à financer une mise de fonds avec des avantages fiscaux : le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) et le Régime d'accession à la propriété (RAP) du REER. Ils fonctionnent différemment, et vous pouvez utiliser les deux pour la même maison.

En bref : le CELIAPP vous donne une déduction fiscale à l'entrée et des retraits libres d'impôt sans rien à rembourser. Le RAP vous permet d'emprunter jusqu'à 60 000 $ de votre propre REER et de le rembourser sur 15 ans.

Comment fonctionne le CELIAPP

Le CELIAPP fonctionne comme un REER à l'entrée et comme un CELI à la sortie. Les cotisations sont déductibles d'impôt, la croissance est libre d'impôt, et si vous achetez une première habitation admissible, vous retirez l'argent sans impôt et sans rien à rembourser.

• Limites : vous pouvez cotiser jusqu'à 8 000 $ par année, jusqu'à un maximum à vie de 40 000 $. La première année, votre droit de cotisation est de 8 000 $, et chaque année suivante ajoute 8 000 $ tant que vous restez dans la limite.
• Report : les droits annuels inutilisés peuvent être reportés dans certaines limites.
• Transferts du REER : vous pouvez transférer de l'argent d'un REER vers un CELIAPP, mais le transfert n'est pas déductible.
• Statut d'acheteur d'une première habitation : en général, vous ne devez pas avoir habité une maison dont vous ou votre conjoint étiez propriétaire durant l'année en cours ou les quatre années civiles précédentes.
• Cotisations excédentaires : les montants au-delà de vos droits sont imposés et réduisent les droits de l'année suivante.

Comment fonctionne le Régime d'accession à la propriété

Le RAP vous permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER sans impôt pour acheter ou construire votre première habitation.

• Remboursement : vous le remboursez à votre propre REER sur 15 ans. Les montants que vous ne remboursez pas dans une année sont ajoutés à votre revenu. Pour les premiers retraits effectués de 2026 à 2028, le remboursement commence la cinquième année suivant le retrait.
• Conditions : vous devez être résident du Canada, avoir une entente écrite pour acheter ou construire une habitation et avoir l'intention d'y habiter comme résidence principale dans l'année. Une préapprobation ne suffit pas.
• Calendrier : si vous cotisez à un REER peu avant un retrait du RAP, des règles particulières peuvent influer sur la déductibilité de la cotisation, en particulier pour les cotisations faites dans les 89 jours précédant le retrait. Planifiez le calendrier et vérifiez auprès de l'ARC ou d'un comptable.
• Test de l'acheteur d'une première habitation : la même période de référence de quatre ans s'applique, y compris la maison de votre conjoint.

CELIAPP et RAP en un coup d'œil

• Remboursement : CELIAPP aucun. RAP sur 15 ans.
• Déduction fiscale : CELIAPP oui sur les cotisations. RAP aucune (c'est l'argent de votre REER, déjà déduit).
• Maximum : CELIAPP 40 000 $. RAP 60 000 $.
• Source de l'argent : CELIAPP nouvelles cotisations. RAP épargne REER existante.

Exemple

Un acheteur qui utilise les deux dispose d'un maximum de 40 000 $ du CELIAPP et de 60 000 $ du RAP, soit 100 000 $ pour une mise de fonds. Un couple pourrait atteindre 200 000 $ à eux deux.

Lequel d'abord?

Le CELIAPP n'a aucun remboursement; de nombreux conseillers suggèrent donc de le remplir en premier si vous le pouvez. Le RAP est utile si vous avez déjà de l'épargne dans un REER. La déduction du CELIAPP peut aussi réduire votre facture d'impôt chaque année, et vous pouvez la reporter à une année où votre revenu est élevé.

Au Québec

Ces deux programmes sont fédéraux et s'appliquent aux Québécois comme aux autres Canadiens. Pour le traitement fiscal provincial du CELIAPP et du RAP dans votre déclaration de revenus du Québec, consultez Revenu Québec ou un comptable. Les acheteurs d'une première habitation au Québec peuvent aussi avoir droit à un crédit d'impôt provincial; voyez notre guide sur les crédits d'impôt et les remboursements pour les acheteurs d'une première habitation.

Bien les utiliser

• Ouvrez un CELIAPP dès que vous y êtes admissible, même avec un petit montant, car le premier dépôt déclenche l'accumulation de vos droits.
• N'utilisez le RAP que si son remboursement ne mettra pas votre budget à l'épreuve, car un paiement manqué devient un revenu imposable.
• Conservez l'entente écrite et les documents que l'ARC exige, comme le formulaire T1036 pour le RAP.

Les règles, les limites et l'admissibilité peuvent changer; confirmez-les donc auprès de l'Agence du revenu du Canada avant de vous y fier. Un conseiller financier peut vous aider à planifier l'ordre à suivre pour votre situation.

Sources : ARC : compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (en anglais), ARC : comment participer au Régime d'accession à la propriété (en anglais).