Marge de crédit hypothécaire et refinancement : emprunter sur votre maison

Si vous avez bâti de la valeur nette dans votre maison, vous pouvez emprunter dessus. Les deux façons courantes sont la marge de crédit hypothécaire et le refinancement, et chacune a ses coûts et ses risques. La valeur nette est la différence entre la valeur de votre maison et ce que vous devez dessus.

En bref : une marge de crédit hypothécaire est une marge flexible à taux variable. Un refinancement remplace votre hypothèque par une nouvelle, plus grosse. Les deux mettent votre maison en jeu; empruntez donc pour ce qui conserve ou ajoute de la valeur.

Comment fonctionne une marge de crédit hypothécaire

Une marge de crédit hypothécaire est une marge de crédit renouvelable garantie par votre maison. Vous pouvez emprunter, rembourser et emprunter de nouveau jusqu'à votre limite, et vous ne payez des intérêts que sur ce que vous utilisez. Les prêteurs sous réglementation fédérale plafonnent habituellement la marge à 65 % de la valeur de votre maison, et l'ensemble de votre hypothèque et de votre marge à 80 %.

Le taux est variable et habituellement plus élevé que celui d'une hypothèque, car il est lié au taux préférentiel plus une marge. Le paiement minimal est souvent composé des seuls intérêts, ce qui veut dire que votre solde ne baisse pas à moins que vous ne payiez davantage.

Comment fonctionne un refinancement

Un refinancement remplace votre hypothèque par une nouvelle et vous donne la différence en argent. Un refinancement typique peut vous permettre d'emprunter jusqu'à 80 % de la valeur de la maison, sous réserve de la qualification et des règles du prêteur. Vous obtenez un taux hypothécaire sur le nouveau montant, habituellement plus bas que celui d'une marge de crédit. Les coûts sont une pénalité possible pour avoir rompu votre ancienne hypothèque, plus les frais juridiques et d'évaluation. Un refinancement remet aussi votre terme à zéro et peut remettre votre amortissement à zéro.

Au Québec, une nouvelle hypothèque se signe devant notaire, ce qui ajoute des honoraires et des frais d'inscription à prévoir.

Certains prêteurs offrent des hypothèques réadvançables, qui combinent une hypothèque et une marge de crédit hypothécaire; votre crédit disponible augmente donc à mesure que vous remboursez l'hypothèque.

Exemple : maison de 800 000 $ avec une hypothèque de 400 000 $

• Limite de 80 % : 640 000 $ de dette totale.
• Marge de manœuvre pour emprunter : 240 000 $.
• Une marge de crédit hypothécaire seule serait habituellement limitée à 520 000 $ (65 %), ce qui n'est pas la limite qui s'applique ici.
• Les intérêts sur 50 000 $ utilisés à 6 % sont d'environ 3 000 $ par année, soit 250 $ par mois, si vous ne payez que les intérêts.

Coûts et risques

• Votre maison est la garantie. Si vous ne pouvez pas payer, vous pourriez la perdre.
• Le risque du taux variable. Les paiements de la marge augmentent quand le taux préférentiel monte.
• La qualification. Les deux options exigent une approbation et comptent dans vos ratios d'endettement; elles peuvent donc limiter vos autres emprunts.
• Pénalité et frais. Un refinancement peut comporter une pénalité ainsi que des frais juridiques et d'évaluation.
• L'érosion de la valeur nette. Emprunter pour dépenser, plutôt que pour la valeur, réduit votre valeur nette.

Traitement fiscal

Les intérêts ne sont généralement déductibles que lorsque l'argent emprunté sert à gagner un revenu, comme un placement. Les intérêts sur un emprunt pour une rénovation ou une dépense personnelle ne le sont pas. Demandez à un comptable ce qu'il en est dans votre situation.

Quand cela a du sens

Utilisez votre valeur nette pour ce qui conserve ou ajoute de la valeur, comme des rénovations, ou pour regrouper des dettes à intérêt élevé avec un plan de remboursement clair. C'est un mauvais choix pour les dépenses courantes ou pour des placements que vous ne pouvez pas vous permettre de perdre.

Comparez le coût total de chaque option avec un professionnel de l'hypothèque, y compris la pénalité et les frais d'un refinancement et le taux d'une marge de crédit hypothécaire.