Amortissement de 25 ou 30 ans : mensualités plus basses ou moins d'intérêts?

L'amortissement est le nombre d'années qu'il faudrait pour rembourser votre hypothèque si vous gardiez le même taux et les mêmes paiements. Il ne faut pas le confondre avec le terme, qui est la durée pendant laquelle votre taux et vos conditions sont garantis avant le renouvellement. La plupart des hypothèques canadiennes ont un amortissement de 25 ans et un terme de cinq ans; vous renouvelez donc plusieurs fois avant que le prêt soit remboursé.

En bref : un amortissement plus long réduit votre paiement, mais coûte beaucoup plus d'intérêts. Depuis le 15 décembre 2024, l'amortissement de 30 ans est offert pour les prêts assurés aux acheteurs d'une première habitation et aux acheteurs d'une habitation neuve.

Ce que disent les règles

Pour un prêt assuré, c'est-à-dire avec une mise de fonds de moins de 20 %, l'amortissement maximal habituel est de 25 ans. Depuis le 15 décembre 2024, le gouvernement fédéral permet l'amortissement de 30 ans à tous les acheteurs d'une première habitation et à tous les acheteurs d'une habitation neuve. Les prêteurs peuvent aussi offrir 30 ans pour les prêts non assurés, chacun fixant sa propre politique.

Sur un prêt assuré, un amortissement de 30 ans ajoute une surcharge de 0,20 % à la prime d'assurance. Sur un prêt de 540 000 $, par exemple, cela représente environ 1 080 $ de plus.

Exemple : une hypothèque de 500 000 $ à 4,00 %

• 25 ans : environ 2 630 $ par mois, pour des intérêts totaux d'environ 289 000 $.
• 30 ans : environ 2 378 $ par mois, pour des intérêts totaux d'environ 356 000 $.
• L'amortissement plus long fait économiser environ 250 $ par mois, mais coûte environ 67 000 $ de plus en intérêts.

Pourquoi choisir un amortissement plus long

Un amortissement plus long abaisse le paiement que les prêteurs utilisent pour vous qualifier : vous pouvez donc emprunter plus ou réussir plus facilement le test de résistance. À un taux de qualification de 6 %, passer de 25 à 30 ans réduit le paiement de qualification d'environ 7 %. Cela vous donne aussi de l'air pendant les premières années d'une hypothèque, quand les budgets sont les plus serrés.

Pourquoi un amortissement plus court est payant

Les intérêts sont calculés sur le solde; plus le solde diminue vite, moins vous payez d'intérêts. Un amortissement plus court vous fait bâtir de la valeur nette plus tôt et vous libère de l'hypothèque plus tôt, ce qui compte si vous prévoyez prendre votre retraite avant la fin du prêt.

Rembourser plus vite sans vous y engager

Vous n'avez pas à choisir entre flexibilité et rapidité. Beaucoup d'emprunteurs prennent l'amortissement plus long, puis paient comme s'il était plus court :

• Paiements accélérés aux deux semaines : la moitié de votre paiement mensuel aux deux semaines donne 26 demi-paiements, soit l'équivalent d'un paiement mensuel de plus par année. Dans l'exemple de 500 000 $ à 4 %, l'hypothèque est remboursée en environ 21,9 ans plutôt que 25 et vous économisez environ 40 800 $ en intérêts.
• Privilèges de remboursement anticipé : la plupart des hypothèques fermées permettent d'ajouter une somme forfaitaire ou d'augmenter votre paiement chaque année sans pénalité.
• Renouvellement : chaque renouvellement est l'occasion de raccourcir l'amortissement si votre revenu a augmenté.

Comment décider

• Choisissez l'amortissement plus long si votre budget est serré ou si votre revenu est incertain, et prévoyez des remboursements anticipés dès que vous le pouvez.
• Choisissez le plus court si vous pouvez assumer confortablement le paiement plus élevé et que vous voulez réduire les intérêts.
• Demandez à votre prêteur comment il tarife les prêts assurés de 30 ans, car la surcharge et le taux peuvent varier.

Les règles et les politiques des prêteurs peuvent changer.

Sources : ministère des Finances du Canada : réformes hypothécaires (en anglais), SCHL : renseignements sur les primes (en anglais).