De combien de mise de fonds avez-vous besoin au Canada?

La mise de fonds est la partie du prix que vous payez vous-même, et le minimum dépend du coût de la maison. Avec moins de 20 % de mise de fonds, vous devez souscrire une assurance prêt hypothécaire, qui ajoute une prime à votre prêt. Ce guide explique les minimums, le coût de l'assurance, d'où peut provenir l'argent et la somme réelle dont vous avez besoin comptant.

En bref : il faut 5 % de la première tranche de 500 000 $ du prix, plus 10 % de la partie de 500 000 $ à 1,5 million de dollars. À 1,5 million de dollars ou plus, il faut au moins 20 %.

Les règles de mise de fonds minimale

Pour une maison dont le prix est inférieur à 1,5 million de dollars, la mise de fonds minimale est de 5 % de la première tranche de 500 000 $ plus 10 % de la partie qui dépasse 500 000 $. Pour une maison de 1,5 million de dollars ou plus, le minimum est de 20 %. Le plafond d'assurabilité de 1,5 million de dollars est entré en vigueur le 15 décembre 2024, et la SCHL exige que le prix soit inférieur à ce montant.

Exemples :

• Maison de 400 000 $ : 5 % = 20 000 $.
• Maison de 600 000 $ : 25 000 $ + 10 % de 100 000 $ = 35 000 $.
• Maison de 850 000 $ : 25 000 $ + 35 000 $ = 60 000 $.
• Maison de 1 200 000 $ : 25 000 $ + 70 000 $ = 95 000 $.
• Maison de 1 500 000 $ : 20 % = 300 000 $.

Ce qui arrive avec moins de 20 % de mise de fonds

Avec moins de 20 % de mise de fonds, votre hypothèque doit être assurée. L'assurance protège le prêteur, mais vous payez la prime. Elle correspond à un pourcentage du prêt, elle augmente à mesure que la mise de fonds diminue, et la plupart des acheteurs l'ajoutent à l'hypothèque plutôt que de la payer d'avance.

Selon la SCHL, la prime est de 4,00 % du prêt avec une mise de fonds de 5 % à 9,99 %, de 3,10 % avec 10 % à 14,99 %, et de 2,80 % avec 15 % à 19,99 %. Un amortissement de 30 ans ajoute 0,20 %. Dans certaines provinces, dont l'Ontario et le Québec, la taxe de vente provinciale sur la prime est payable comptant à la clôture.

Exemple : une maison de 600 000 $ avec trois mises de fonds

• Minimum, 35 000 $ de mise de fonds : prêt de 565 000 $, prime de 4,00 % = 22 600 $, hypothèque de 587 600 $. Paiement à 4 %, sur 25 ans : environ 3 091 $ par mois.
• 10 %, mise de fonds de 60 000 $ : prêt de 540 000 $, prime de 3,10 % = 16 740 $, hypothèque de 556 740 $. Paiement : environ 2 929 $ par mois.
• 20 %, mise de fonds de 120 000 $ : prêt de 480 000 $, aucune prime. Paiement : environ 2 525 $ par mois.

Les 25 000 $ de plus entre le minimum et 10 % de mise de fonds font économiser environ 162 $ par mois et 5 860 $ de prime. Attendre d'avoir épargné les 20 % complets évite la prime, mais comparez cette économie avec la hausse de prix que vous pourriez manquer pendant l'attente.

D'où peut provenir la mise de fonds

La SCHL accepte comme sources traditionnelles l'épargne, le produit de la vente d'un bien et les dons non remboursables de proches. Les prêteurs veulent généralement une lettre signée confirmant qu'un don n'a pas à être remboursé.

Deux programmes fédéraux peuvent s'ajouter à votre épargne. Le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) permet 8 000 $ par année et 40 000 $ au total, avec des cotisations déductibles d'impôt et des retraits libres d'impôt pour une première propriété. Le Régime d'accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER sans impôt, à rembourser sur 15 ans. Vous pouvez utiliser les deux pour le même achat.

La SCHL permet aussi, de façon limitée, une source non traditionnelle, comme un prêt personnel non garanti ou une marge de crédit, pour certaines habitations d'un ou deux logements avec 5 % à 9,99 % de mise de fonds. Elle exige un bon crédit et comporte une prime plus élevée, de 4,50 %.

L'argent comptant requis en plus de la mise de fonds

Les frais de clôture se paient comptant et s'ajoutent à votre mise de fonds. La SCHL suggère de prévoir environ 1,5 % à 4 % du prix pour des éléments comme les frais juridiques et la taxe de transfert. Sur une maison de 600 000 $, cela représente environ 9 000 $ à 24 000 $. Ajoutez les frais de déménagement et les premières réparations.

Au Québec, ces frais comprennent les honoraires du notaire, les droits de mutation (la « taxe de bienvenue », que la municipalité facture après la signature) et, si votre mise de fonds est de moins de 20 %, la taxe de vente provinciale sur la prime d'assurance, payable comptant. Les acheteurs d'une première habitation peuvent ensuite récupérer une partie des droits de mutation grâce au crédit d'impôt remboursable pour accès à la propriété, qui peut atteindre 5 875 $; voyez notre guide sur les crédits d'impôt et les remboursements pour les acheteurs d'une première habitation.

Verser plus

Une mise de fonds plus importante réduit votre hypothèque et votre paiement mensuel. À 20 % ou plus, vous évitez la prime d'assurance et vous bâtissez de la valeur nette dès le premier jour. Une plus petite mise de fonds vous fait entrer dans une maison plus tôt, mais coûte plus cher avec le temps, à cause de la prime et des intérêts sur celle-ci.

Les règles peuvent changer; confirmez donc les chiffres actuels auprès de votre prêteur.

Sources : SCHL : exigences générales pour l'assurance prêt hypothécaire (en anglais), SCHL : renseignements sur les primes (en anglais), ministère des Finances du Canada : réformes hypothécaires (en anglais), Revenu Québec : crédit d'impôt pour accès à la propriété.