Pénalités hypothécaires : ce qu'il en coûte pour rompre votre hypothèque

Une pénalité hypothécaire est les frais que vous payez pour mettre fin à une hypothèque fermée avant la fin du terme. Vous pouvez y être exposé si vous vendez, refinancez, changez de prêteur ou remboursez plus que vos privilèges de remboursement anticipé ne le permettent. Il n'y a pas de pénalité à l'échéance du terme.

En bref : rompre une hypothèque à taux variable coûte habituellement trois mois d'intérêts. Rompre une hypothèque à taux fixe coûte le plus élevé de trois mois d'intérêts et du différentiel de taux d'intérêt (DTI), qui peut être beaucoup plus élevé.

Trois mois d'intérêts

Pour les hypothèques à taux variable, la pénalité est habituellement de trois mois d'intérêts. Pour les hypothèques à taux fixe, c'est le plus élevé de trois mois d'intérêts et du DTI.

Exemple : trois mois d'intérêts sur 400 000 $ à 4,5 % donnent 400 000 $ x 4,5 % / 4 = 4 500 $.

Le différentiel de taux d'intérêt (DTI)

Le DTI estime les intérêts que votre prêteur perdra entre maintenant et la fin de votre terme. Il repose sur l'écart entre votre taux et le taux actuel du prêteur pour un terme correspondant à la durée qu'il vous reste.

Exemple simplifié : 400 000 $ x 1 % d'écart de taux x 2 ans restants = environ 8 000 $.

Pourquoi la méthode est importante

Les prêteurs utilisent des méthodes différentes :

• Méthode du taux actuel : compare votre taux avec le taux remisé actuel du prêteur pour la durée restante. Elle produit généralement une pénalité plus petite.
• Méthode du taux affiché : compare votre taux avec le taux affiché du prêteur moins le rabais que vous aviez obtenu à l'origine. Comme les taux affichés sont plus élevés que les taux remisés, le résultat peut être beaucoup plus élevé.

Demandez à votre prêteur quelle méthode il utilise avant de signer, et obtenez la pénalité par écrit avant de rompre l'hypothèque. Demandez le calcul de la pénalité, et pas seulement le montant.

Quand vous pourriez payer une pénalité

• Vendre votre maison avant la fin du terme sans transférer l'hypothèque.
• Refinancer pour utiliser votre valeur nette.
• Changer de prêteur en cours de terme pour un meilleur taux.
• Rembourser plus que votre limite de remboursement anticipé.

Des moyens de réduire le coût

• Utilisez vos privilèges de remboursement anticipé : les versements forfaitaires à l'intérieur de la limite ne déclenchent pas de pénalité.
• Transférez l'hypothèque : déplacer votre taux et votre solde vers une nouvelle maison peut éviter une pénalité, même s'il faudra peut-être y ajouter de l'argent neuf au taux d'aujourd'hui.
• Mélanger et prolonger : certains prêteurs permettent de combiner votre ancien taux avec un nouveau et de prolonger le terme, ce qui évite une pénalité, mais peut vous laisser avec un taux plus élevé.
• Choisissez le bon moment : si vous pouvez attendre jusqu'à près du renouvellement, la pénalité diminue.
• Bien choisir au départ : un taux plus bas peut s'accompagner d'une pénalité plus sévère, et un taux variable a habituellement une pénalité plus douce.

Avant de décider

Demandez à votre prêteur une soumission écrite de la pénalité et comparez-la avec les économies de la démarche. Si un nouveau taux vous fait économiser 200 $ par mois sur trois ans, cela fait 7 200 $, et une pénalité de 6 000 $ peut tout de même en valoir la peine. Un professionnel de l'hypothèque peut vous aider à modéliser ce que coûterait la rupture.

Les règles de pénalité dépendent de votre contrat.