Assurance prêt hypothécaire de la SCHL : coût et quand elle est obligatoire

L'assurance prêt hypothécaire est obligatoire quand votre mise de fonds est de moins de 20 % du prix. Elle protège le prêteur si vous cessez de payer, mais c'est vous qui payez la prime. Au Canada, les assureurs sont la SCHL, Sagen et Canada Guaranty.

En bref : la prime représente de 2,80 % à 4,00 % de votre prêt selon votre mise de fonds. Elle est généralement ajoutée à votre hypothèque et, selon les règles actuelles, le prix d'achat doit être inférieur à 1,5 million de dollars pour être admissible à l'assurance.

Combien coûte la prime

La prime est un pourcentage du prêt, et elle augmente à mesure que la mise de fonds diminue. Selon la SCHL :

• Mise de fonds de 5 % à 9,99 % : 4,00 %.
• Mise de fonds de 10 % à 14,99 % : 3,10 %.
• Mise de fonds de 15 % à 19,99 % : 2,80 %.
• Un amortissement de 30 ans ajoute une surcharge de 0,20 %.
• Mise de fonds non traditionnelle (par exemple, une mise de fonds empruntée, dans certains cas avec 5 % à 9,99 % de mise de fonds) : 4,50 %.

La plupart des emprunteurs ajoutent la prime à l'hypothèque plutôt que de la payer d'avance; vous payez donc aussi des intérêts sur celle-ci. La prime n'est pas une taxe et elle ne se renouvelle pas : vous la payez une seule fois pour toute la durée du prêt assuré, et certains prêteurs permettent de la transférer si vous déménagez.

La taxe sur la prime au Québec

Dans certaines provinces, dont l'Ontario et le Québec, la taxe de vente provinciale sur la prime ne peut pas être ajoutée à l'hypothèque : elle est payable comptant à la clôture. Au Québec, cette taxe est d'environ 9 % de la prime. Le taux peut changer; demandez le montant exact à votre prêteur ou à votre notaire avant la signature. Prévoyez-la dans votre budget de frais de clôture, car elle s'ajoute à la mise de fonds et aux droits de mutation (la « taxe de bienvenue »).

Exemple : une maison de 600 000 $

• Mise de fonds de 5 % (30 000 $) : prêt de 570 000 $, prime de 4,00 % = 22 800 $, nouvelle hypothèque de 592 800 $.
• Mise de fonds de 10 % (60 000 $) : prêt de 540 000 $, prime de 3,10 % = 16 740 $, nouvelle hypothèque de 556 740 $.
• Mise de fonds de 20 % (120 000 $) : aucune assurance.

Au Québec, une taxe d'environ 9 % sur la prime de 16 740 $ représente environ 1 500 $, payés comptant à la clôture.

Ce qu'elle couvre, et ce qu'elle ne couvre pas

L'assurance protège le prêteur, pas vous. Si vous êtes en défaut et que la maison se vend pour moins que ce que vous devez, l'assureur rembourse le prêteur, mais la dette vous incombe toujours. L'assurance prêt hypothécaire n'est pas une assurance vie ou invalidité, qui verse des prestations à votre famille ou à vous.

Qui est admissible

La SCHL exige que le prix d'achat soit inférieur à 1,5 million de dollars. L'emprunteur doit respecter les règles du prêteur, y compris les limites de ratios d'endettement (ABD de 39 %, ATD de 44 %) et le test de résistance, et il faut généralement une cote de crédit que le prêteur accepte. Pour certains programmes, une cote minimale de 600 s'applique.

Est-ce que ça en vaut la peine?

L'assurance coûte souvent moins cher que d'attendre des années pour épargner les 20 % complets, surtout en marché haussier, et elle vous permet d'acheter plus tôt. Mais comparez la prime avec la hausse de prix que vous pourriez manquer. La prime porte aussi intérêt : une prime de 17 000 $ coûte donc plus de 17 000 $ sur 25 ans.

Des moyens de réduire le coût

• Augmentez un peu votre mise de fonds pour atteindre le palier suivant (10 % ou 15 %).
• Choisissez un amortissement de 25 ans si votre budget le permet, pour éviter la surcharge.
• Demandez à votre prêteur si l'assurance peut être transférée à une nouvelle maison.

Les taux sont fixés par les assureurs et peuvent changer; confirmez donc les chiffres actuels auprès de votre prêteur.

Sources : SCHL : renseignements sur les primes (en anglais), SCHL : exigences générales (en anglais).