Courtier hypothécaire ou banque : où obtenir votre hypothèque?

Vous pouvez obtenir une hypothèque directement auprès d'une banque ou par l'entremise d'un courtier hypothécaire. Les deux peuvent vous offrir une bonne affaire, et le meilleur choix dépend de votre situation et de l'ampleur des comparaisons que vous voulez faire.

En bref : un courtier magasine plusieurs prêteurs pour vous et est habituellement rémunéré par le prêteur. Une banque n'offre que ses propres produits, mais peut vous récompenser de garder vos comptes chez elle. Demandez une offre aux deux.

Ce que fait un courtier hypothécaire

Un courtier est autorisé à travailler avec plusieurs prêteurs à la fois, notamment des banques, des coopératives de crédit, des prêteurs spécialisés en hypothèques (« monolignes ») et des prêteurs privés. Les courtiers sont encadrés par des organismes de réglementation provinciaux et doivent divulguer la façon dont ils sont rémunérés. Au Québec, le courtage hypothécaire est encadré par l'Autorité des marchés financiers (AMF) : vérifiez que le courtier détient bien son certificat dans le registre de l'AMF avant de lui confier vos documents.

Pour la plupart des emprunteurs, c'est le prêteur qui paie la commission du courtier; le service ne vous coûte donc généralement rien. Des frais peuvent s'appliquer pour des dossiers plus difficiles, par exemple si vous avez besoin d'un financement privé, et ils doivent être divulgués avant la signature.

Ce qu'offre une banque

Une banque n'offre que ses propres produits, mais vous pouvez y trouver de la commodité, un rabais si vous y avez vos comptes et vos placements, et un seul endroit pour tout gérer. Les banques ont aussi du personnel qui peut vous conseiller sur l'ensemble de votre situation financière. Certaines banques égalent ou battent les offres de l'extérieur pour conserver votre clientèle; il peut donc être payant d'apporter une offre concurrente. Au Québec, les caisses populaires et les coopératives de crédit sont aussi des prêteurs importants à considérer.

Là où un courtier aide le plus

• Comparaison : les taux, les termes, les règles de pénalité et les privilèges de remboursement anticipé de plusieurs prêteurs.
• Dossiers plus difficiles : les travailleurs autonomes, les nouveaux arrivants, les cotes de crédit plus faibles ou les propriétés inhabituelles peuvent être dirigés vers un prêteur qui leur convient.
• Coopératives de crédit et prêteurs monolignes : des produits que vous ne connaissez peut-être pas, parfois à des taux plus bas ou avec des règles de pénalité plus souples.

Là où une banque peut l'emporter

• Relation existante : vous pouvez obtenir des rabais de taux ou de moindres frais.
• Simplicité : un seul interlocuteur, et l'hypothèque et les opérations bancaires dans une seule appli.
• Renouvellement : votre propre prêteur peut offrir un bon taux de renouvellement si vous le demandez.

Questions à poser à l'un comme à l'autre

• Quel est votre meilleur taux pour mon terme, et s'agit-il d'un taux affiché ou d'un taux remisé?
• Comment la pénalité est-elle calculée si je romps l'hypothèque?
• De quels privilèges de remboursement anticipé est-ce que je bénéficie?
• Puis-je transférer l'hypothèque à une autre propriété, et le taux est-il garanti pour le terme?
• Comment êtes-vous rémunéré, et y a-t-il des frais?

Exemple

Deux offres à 4,00 % et à 4,05 % semblent presque égales, mais le prêteur à 4,05 % pourrait avoir une pénalité beaucoup plus douce et de meilleurs privilèges de remboursement. Sur un terme de cinq ans, l'écart de 0,05 % représente environ 13 $ par mois sur une hypothèque de 500 000 $, alors qu'une différence de pénalité peut se chiffrer en milliers de dollars.

Comment décider

Comparez toutes les conditions, et pas seulement le taux. Le taux le plus bas n'est pas toujours la meilleure affaire. Beaucoup de gens obtiennent une offre de leur banque et une d'un courtier, puis choisissent.