Hypothèque ouverte ou fermée : quelle est la différence?

Une hypothèque ouverte vous permet de rembourser tout ou partie du prêt en tout temps, sans pénalité. Une hypothèque fermée vous donne un taux plus bas en échange de limites sur les sommes supplémentaires que vous pouvez verser et d'une pénalité si vous la rompez.

En bref : presque toutes les hypothèques canadiennes sont fermées. Une hypothèque ouverte convient à un projet à court terme ou à une grosse somme à venir bientôt.

Comment fonctionne une hypothèque fermée

Presque toutes les hypothèques canadiennes sont fermées, parce que le taux est plus bas. Vous vous engagez pour un terme, habituellement de cinq ans, et le prêteur ne vous laisse faire des remboursements anticipés que dans des limites établies. Les dépasser, ou mettre fin à l'hypothèque plus tôt, entraîne une pénalité.

Les hypothèques fermées offrent tout de même une certaine souplesse grâce aux privilèges de remboursement anticipé, qui varient d'un prêteur à l'autre. Les privilèges typiques vous permettent de :

• Verser chaque année une somme forfaitaire supplémentaire, souvent de 10 % à 20 % du prêt initial.
• Augmenter votre paiement régulier d'un pourcentage déterminé, souvent de 10 % à 20 %.
• Choisir des paiements accélérés ou plus fréquents.

Comment fonctionne une hypothèque ouverte

Les hypothèques ouvertes vous permettent de rembourser n'importe quel montant à tout moment. Elles sont habituellement offertes pour des termes courts, comme six mois ou un an, et le taux est nettement plus élevé qu'un taux fermé. Elles conviennent à une personne qui :

• Prévoit vendre bientôt.
• Attend une grosse somme, comme un héritage ou la vente d'un autre bien.
• Veut rembourser rapidement.

Entre les deux : semi-ouverte et convertible

Certains prêteurs offrent des hypothèques semi-ouvertes ou convertibles. Une hypothèque convertible peut être convertie en un terme fermé plus long sans pénalité, ce qui peut être une voie mitoyenne. Informez-vous du taux de conversion, qui est souvent fondé sur un taux affiché.

Exemple : hypothèque fermée de 400 000 $ avec un privilège de versement forfaitaire annuel de 15 %

• Vous pouvez verser jusqu'à 60 000 $ de plus chaque année sans pénalité.
• Verser 10 000 $ de plus la première année réduit votre solde et économise des intérêts sur cette somme pour le reste de l'hypothèque.
• Rembourser 150 000 $ d'un coup la deuxième année dépasserait la limite et pourrait entraîner une pénalité.

Questions à poser

• Combien puis-je rembourser par anticipation, et à quel moment de l'année?
• Puis-je augmenter mon paiement, et de combien?
• Que se passe-t-il si je vends?
• L'hypothèque est-elle transférable?
• Comment la pénalité est-elle calculée?

Comment décider

Une hypothèque fermée assortie de généreux privilèges de remboursement anticipé est souvent le meilleur équilibre pour les gens qui prévoient rester quelques années et verser plus quand ils le peuvent. Ne choisissez une hypothèque ouverte que si vous savez que vous utiliserez la souplesse, car le taux plus élevé coûte plus cher que ce que la plupart des gens économisent.