Liste de vérification du renouvellement hypothécaire : quoi faire avant la fin de votre terme

Chaque fois que votre terme hypothécaire prend fin, vous renouvelez aux taux offerts ce jour-là. La lettre que votre prêteur vous envoie est un point de départ, pas la meilleure offre, et un petit écart de taux s'accumule sur cinq ans.

En bref : commencez quatre à six mois d'avance, demandez le meilleur taux du prêteur, obtenez des offres de l'extérieur et comparez les conditions, pas seulement le taux.

Quand commencer

Commencez de quatre à six mois avant la date de renouvellement. De nombreux prêteurs garantissent un taux jusqu'à 120 jours, ce qui vous permet de réserver une bonne offre tôt. Si les taux montent avant votre date, vous gardez le plus bas, et s'ils baissent, bien des prêteurs vous laisseront prendre le plus bas.

Ce qu'il faut vérifier d'abord

• Votre date de renouvellement et votre solde actuel.
• Votre amortissement restant.
• L'offre actuelle de votre prêteur, et s'il s'agit d'un taux affiché ou remisé.
• Vos privilèges de remboursement anticipé et la méthode de calcul de la pénalité.

Magasiner

Demandez des offres concurrentes à un courtier et à un ou deux autres prêteurs. Depuis la fin de 2024, les emprunteurs non assurés qui passent à un autre prêteur sous réglementation fédérale au renouvellement n'ont généralement pas à repasser le test de résistance, tant que le montant du prêt et l'amortissement restant n'augmentent pas. Cela facilite le changement de prêteur.

Changer coûte peu au renouvellement, puisqu'il n'y a pas de pénalité quand votre terme est échu, même si certains prêteurs facturent de petits frais juridiques ou d'évaluation. Beaucoup de prêteurs assument ces frais quand vous changez.

Au Québec, un changement de prêteur donne lieu à un nouvel acte hypothécaire devant notaire, et des frais de notaire peuvent s'appliquer; demandez au nouveau prêteur s'il les prend à sa charge.

Vos options au renouvellement

• Renouveler avec le même prêteur : le plus simple, mais demandez-lui son meilleur taux, pas celui de la lettre.
• Changer de prêteur : une économie de taux possible, avec de la paperasse.
• Changer le terme ou le type : de fixe à variable, ou un terme plus court ou plus long.
• Changer l'amortissement : le raccourcir pour rembourser plus vite, ou le prolonger pour réduire les paiements (cela peut exiger une qualification).
• Ajouter ou retirer de la valeur nette : le refinancement est un processus différent et peut entraîner une pénalité.

Exemple : le coût d'un changement de taux

Un solde de 400 000 $ avec 20 ans restants coûte environ 2 417 $ par mois à 4 %, 2 629 $ à 5 % et 2 849 $ à 6 %. Un point d'écart de taux représente environ 210 $ par mois, soit 12 600 $ sur cinq ans.

Liste de vérification

• Vérifiez votre date de renouvellement et votre solde actuel.
• Demandez à votre prêteur son meilleur taux de renouvellement, pas le taux affiché.
• Obtenez au moins deux offres de l'extérieur.
• Comparez le taux fixe et le taux variable, ainsi que la durée du terme.
• Vérifiez les privilèges de remboursement anticipé et la méthode de calcul de la pénalité.
• Décidez si vous gardez votre amortissement ou si vous le raccourcissez.

Pensez à vos projets

Si vous risquez de vendre dans deux ans, un terme plus court ou une hypothèque transférable pourrait mieux vous convenir. Si votre revenu a augmenté, envisagez un amortissement plus court.

Prévoyez à l'avance pour qu'une hausse de taux ne vous prenne pas par surprise.

Sources : BSIF : exemption pour les transferts d'hypothèques non assurées (en anglais).