Préapprobation hypothécaire : ce que c'est et comment ça fonctionne

Une préapprobation (aussi appelée préautorisation) est l'opinion écrite d'un prêteur, après examen de vos finances, sur le montant que vous pouvez emprunter et à quel taux. Elle vous permet de magasiner avec un budget ferme, et elle garantit habituellement le taux pendant une période déterminée.

En bref : une préapprobation vous indique votre fourchette de prix et garantit un taux, habituellement pendant 90 à 120 jours. Ce n'est pas un engagement définitif.

Ce que vous devez fournir

• Documents de revenu : des talons de paie, une lettre d'emploi et des avis de cotisation ou des feuillets T4 (au Québec, aussi des relevés 1) récents. Les travailleurs autonomes doivent généralement fournir deux années de déclarations de revenus et d'avis de cotisation.
• Pièce d'identité et relevés bancaires : une pièce d'identité avec photo et des relevés bancaires.
• Mise de fonds : la preuve des fonds et de leur provenance, y compris une lettre de don si un proche vous aide.
• Dettes : le détail de vos prêts, cartes de crédit et marges de crédit.

Le prêteur vérifie votre dossier de crédit, vos dettes et le test de résistance.

Comment fonctionne la garantie de taux

La plupart des préapprobations garantissent le taux pendant 90 à 120 jours. Si les taux montent, vous conservez le taux le plus bas. De nombreux prêteurs vous accorderont un taux plus bas si les taux baissent, mais posez la question avant de le présumer. La garantie ne vaut que pour le type d'hypothèque et le montant de votre approbation.

Préapprobation ou préqualification

Une préqualification est une estimation rapide sans examen complet, souvent faite en ligne. Une préapprobation comporte des documents et une vérification de crédit, et elle a plus de poids auprès des vendeurs.

Ce qu'une préapprobation ne garantit pas

Une préapprobation n'est pas un engagement définitif. Le prêteur vérifie encore la propriété, l'évaluation et vos finances avant la clôture, et l'approbation peut être retirée si votre situation change. L'évaluation peut aussi être inférieure à votre prix d'achat, auquel cas il vous faudra plus d'argent comptant.

Au Québec, la promesse d'achat comporte habituellement une condition relative au financement, avec un délai déterminé : votre préapprobation vous aide à respecter ce délai, mais c'est l'approbation finale du prêteur qui compte. Le prêt hypothécaire est ensuite signé devant un notaire.

Avant de faire votre demande

• Vérifiez votre dossier de crédit pour y repérer des erreurs.
• Rassemblez deux années de documents de revenu, surtout si vous êtes travailleur autonome.
• Ne contractez pas de nouvelle dette, ne changez pas d'emploi et ne faites pas de gros dépôts inexpliqués avant la clôture.

Exemple

Vous êtes préapprouvé pour 500 000 $ à 4,2 % pendant 120 jours. Vous trouvez une maison à 480 000 $ le 60e jour. Vous conservez votre taux, même si les prêteurs ont augmenté le leur, pourvu que la transaction se conclue à temps. Si votre clôture a lieu le 150e jour, la garantie peut avoir expiré; demandez donc si elle peut être prolongée.

Magasiner

Faire des demandes auprès de plusieurs prêteurs sur une courte période est courant, et les bureaux de crédit comptent habituellement comme une seule les demandes semblables faites rapprochées, mais demandez à chaque prêteur comment il les déclare. Un courtier hypothécaire peut comparer plusieurs prêteurs avec une seule vérification de crédit.