Quelle hypothèque puis-je me permettre avec mon revenu?

Avant de magasiner une maison, il est utile de savoir ce qu'un prêteur vous laissera emprunter. La réponse dépend de votre revenu, de vos dettes et d'un test à un taux d'intérêt plus élevé, et pas seulement du taux que vous paierez réellement. Ce guide montre comment le calcul fonctionne pour que vous puissiez estimer votre propre limite.

En bref : les prêteurs plafonnent vos coûts de logement à 39 % de votre revenu mensuel brut et vos paiements de dettes totaux à 44 %, et ils calculent votre paiement à un taux plus élevé, celui du « test de résistance ».

Les deux ratios que les prêteurs utilisent

Les deux ratios reposent sur votre revenu brut, avant impôt.

Le ratio d'amortissement brut de la dette (ABD) couvre le coût de la maison. Selon la SCHL, les coûts de logement ne devraient pas dépasser 39 % du revenu brut du ménage. Ils comprennent le capital et les intérêts de l'hypothèque, les taxes foncières, le chauffage et 50 % des frais de copropriété, le cas échéant.

Le ratio d'amortissement total de la dette (ATD) ajoute tout le reste de ce que vous devez. Les paiements de dettes totaux ne devraient pas dépasser 44 % du revenu brut. Cela comprend les coûts de logement, plus les prêts auto, les prêts étudiants, les marges de crédit et les paiements de cartes de crédit.

La limite qui vous laisse le moins de marge est celle qui s'applique. Sans autres dettes, l'ABD est généralement le plus serré. Dès que vous avez un paiement d'auto ou un prêt étudiant, c'est souvent l'ATD qui prend le relais. Ce sont les limites habituelles pour les prêts assurés; les prêteurs fixent leurs propres politiques pour les prêts non assurés.

Le test de résistance : pourquoi le paiement est plus élevé que le vrai

Pour la plupart des nouvelles hypothèques, les prêteurs vérifient les ratios à un taux de qualification que le BSIF, l'organisme fédéral de réglementation des banques, fixe au plus élevé de votre taux contractuel majoré de 2 points de pourcentage ou de 5,25 %. À un taux contractuel de 4 %, le taux de qualification est de 6 %. À 3 %, il est de 5,25 %, parce que le plancher s'applique.

Le test ne change pas le taux que vous payez. Il limite seulement le montant que vous pouvez emprunter, et c'est pourquoi une calculatrice en ligne peut suggérer une hypothèque plus élevée que celle qu'un prêteur approuve.

Étape par étape : calculer votre propre limite

1. Trouvez votre revenu mensuel brut : le revenu annuel du ménage avant impôt, divisé par 12.
2. Limite ABD : multipliez par 0,39.
3. Limite ATD : multipliez par 0,44, puis soustrayez vos paiements mensuels de dettes.
4. Utilisez la plus basse des deux. C'est le maximum que vous pouvez consacrer au logement chaque mois pour la qualification.
5. Soustrayez les taxes foncières et le chauffage, plus la moitié des frais de copropriété.
6. Ce qu'il reste est le paiement pour lequel vous pouvez vous qualifier. À un taux de qualification de 6 % sur un amortissement de 25 ans, chaque tranche de 1 000 $ d'hypothèque coûte environ 6,40 $ par mois; 3 000 $ par mois soutiennent donc environ 469 000 $.

Exemple : revenu du ménage de 120 000 $, 800 $ par mois d'autres dettes

• Revenu mensuel : 10 000 $.
• Limite ABD : 39 % = 3 900 $.
• Limite ATD : 44 % = 4 400 $, moins 800 $ de dettes = 3 600 $.
• Le chiffre le plus bas s'applique : 3 600 $.
• Soustrayez 300 $ de taxes foncières et 150 $ de chauffage : il reste 3 150 $.
• À un taux contractuel de 4 % (6 % pour la qualification) et un amortissement de 25 ans, cela soutient une hypothèque d'environ 492 000 $.
• Votre vrai paiement sur 492 000 $ à 4 % serait d'environ 2 590 $ par mois, bien en dessous des 3 150 $ utilisés pour la qualification.

Les dettes comptent plus qu'on ne le pense

Quand l'ATD est la limite, chaque tranche de 100 $ de paiements mensuels de dettes réduit votre hypothèque maximale d'environ 15 600 $. Un paiement d'auto de 600 $ peut vous coûter environ 94 000 $ de capacité d'emprunt. Rembourser un prêt ou une carte de crédit avant de faire votre demande peut relever votre limite davantage qu'une petite augmentation de salaire.

Des moyens de vous qualifier pour plus

• Réduisez ou remboursez vos dettes avant de faire votre demande, en commençant par les paiements mensuels les plus élevés.
• Ajoutez un coemprunteur dont le revenu et le crédit sont solides. Vous êtes tous deux entièrement responsables de la dette.
• Choisissez un amortissement de 30 ans si vous y êtes admissible. Il réduit le paiement de qualification d'environ 7 %, mais la prime d'assurance augmente d'environ 0,20 %.
• Augmentez votre mise de fonds, ce qui réduit l'hypothèque dont vous avez besoin. À 20 % ou plus, vous évitez aussi la prime d'assurance.
• Regardez des maisons ou des condos avec des frais moins élevés. Des frais de copropriété de 450 $ comptent pour 225 $ dans vos ratios.

Se permettre ou se qualifier

Se qualifier signifie qu'un prêteur vous approuvera. Se permettre signifie que vous pouvez vivre confortablement avec le paiement. Les ratios laissent de côté l'alimentation, les services de garde, les assurances, les déplacements, l'entretien (une règle courante est d'environ 1 % de la valeur de la maison par année) et les frais de clôture payés comptant, souvent de 1,5 % à 4 % du prix.

Un bon test consiste à prendre votre vrai paiement, à y ajouter les taxes foncières, le chauffage, l'assurance et l'entretien, puis à comparer le total avec ce que vous dépensez pour le logement et épargnez aujourd'hui. Beaucoup de gens trouvent qu'un paiement de 15 % à 20 % sous leur maximum est beaucoup plus confortable.

Au Québec, les taxes foncières comprennent la taxe municipale et la taxe scolaire, facturées séparément; additionnez les deux dans votre calcul. Essayez aussi notre simulateur hypothécaire, qui fait ce calcul avec vos propres chiffres.

Les règles et les politiques des prêteurs peuvent changer.

Sources : SCHL : calcul de l'ABD et de l'ATD (en anglais), BSIF : taux de qualification minimal (en anglais).