Acheter et vendre en même temps : comment gérer le chevauchement

Vendre une maison et en acheter une autre en même temps est courant, et cela peut être stressant. Le principal problème est le calendrier : il vous faut l'argent de la vente pour conclure l'achat.

En bref : harmonisez les deux signatures si vous le pouvez. Sinon, utilisez une offre conditionnelle, un prêt-relais, votre marge de crédit hypothécaire ou une hypothèque transférable. Parlez à votre prêteur et à votre notaire avant de faire une offre.

Vos options

• Faire coïncider les deux signatures le même jour. C'est le plus simple, même si cela dépend de deux autres parties.
• Une offre conditionnelle. Votre achat dépend de la vente de votre maison. Elle vous protège, mais elle est moins attrayante pour les vendeurs dans un marché actif.
• Un prêt-relais. Si votre achat se conclut en premier, un prêt-relais comble l'écart. Il est de courte durée, coûte habituellement plus cher qu'une hypothèque ordinaire et exige la preuve que votre vente est ferme.
• Une marge de crédit hypothécaire. Certains propriétaires utilisent une marge de crédit hypothécaire pour combler l'écart.
• Une hypothèque transférable. Elle vous permet de transférer votre taux et vos conditions actuels vers la nouvelle maison, ce qui peut éviter une pénalité, bien que vous puissiez devoir ajouter de l'argent neuf au taux d'aujourd'hui.
• Vendre d'abord et louer pour une courte période. Cela élimine le risque, mais ajoute des frais de déménagement et un second déménagement.

Exemple

Vous achetez une maison de 800 000 $ qui se conclut le 15 mai, et votre propre maison se vend 650 000 $, avec une signature le 30 mai.

• Il vous faut un prêt-relais de 15 jours pour les 650 000 $ que vous recevrez plus tard.
• Les intérêts et les frais pour cette courte période peuvent aller de quelques centaines à quelques milliers de dollars.

Comment fonctionne un prêt-relais

Le prêteur avance l'argent en fonction de votre vente, habituellement avec une garantie sur les deux propriétés, et vous le remboursez avec le produit de la vente. Attendez-vous à des frais, à un taux plus élevé que celui de votre hypothèque et à l'exigence que votre vente ne comporte plus de condition en suspens.

Les détails de l'hypothèque à vérifier

• La transférabilité : pouvez-vous transférer votre hypothèque, et que devient le taux sur l'argent additionnel?
• La pénalité : si vous rompez l'hypothèque en vendant, demandez à combien elle s'élèvera.
• La qualification : vous pourriez devoir vous qualifier pour les deux propriétés pendant une courte période.

Un calendrier qui fonctionne

• Avant d'inscrire votre maison, demandez à votre prêteur ce qu'il en est de la transférabilité et du prêt-relais.
• Fixez les dates de signature avec votre notaire, aussi rapprochées que possible.
• Prévoyez des déménageurs et un entreposage pour un jour ou deux.
• Gardez une petite réserve de liquidités pour les coûts qui se chevauchent.

Parlez d'abord à votre prêteur et à votre notaire

Renseignez-vous sur la transférabilité, le prêt-relais et le fonctionnement des conditions avant de faire une offre. Un peu de planification évite la course de dernière minute. Au Québec, la vente et l'achat se signent devant notaire; si possible, confiez les deux dossiers au même notaire pour mieux coordonner les dates.