Gains en capital et exemption pour résidence principale

Quand vous vendez une propriété plus cher que vous l'avez payée, le profit est un gain en capital. Au Canada, le gain sur votre résidence principale est généralement exonéré d'impôt, mais les règles comportent des conditions et la vente doit être déclarée.

En bref : votre résidence principale est habituellement exonérée à la vente, mais vous devez déclarer la vente. Les autres propriétés sont imposées sur la moitié du gain, et les maisons achetées et revendues en moins de 365 jours sont généralement imposées comme revenu d'entreprise.

L'exemption pour résidence principale

L'exemption vous permet de désigner une propriété comme votre résidence principale pour chaque année où vous en avez été propriétaire. Si c'est votre résidence pour toutes les années de propriété, le gain est habituellement entièrement exonéré.

• Ce qui est admissible : une maison, un chalet, un condo, un appartement, une roulotte ou une maison flottante, que vous détenez seul ou en copropriété et où vous, votre conjoint ou vos enfants avez habité durant l'année. Le terrain est habituellement limité à un demi-hectare, sauf si plus est nécessaire pour utiliser et profiter de la maison.
• Une désignation par famille : pour 1982 et les années suivantes, une famille ne peut désigner qu'une seule résidence principale pour une année donnée.
• La règle du « plus un » : si vous vendez une maison et en achetez une autre la même année, vous pouvez considérer les deux comme admissibles à l'exemption pour une année de plus.

Vous devez déclarer la vente

Depuis 2016, vous devez déclarer la vente dans votre déclaration de revenus, même si aucun impôt n'est dû. Remplissez le formulaire T2091(IND) et déclarez la disposition à l'annexe 3. Une désignation tardive peut être acceptée dans certains cas, mais une pénalité peut s'appliquer.

Au Québec, la désignation se fait aussi auprès de Revenu Québec. Dans la déclaration de l'année de la vente, on utilise le formulaire TP-274 et on coche la case 109 de la partie A de l'annexe G. Si le formulaire TP-274 n'est pas produit, une pénalité de 100 $ par mois peut s'appliquer, jusqu'à un maximum de 5 000 $. Vérifiez les instructions à jour de Revenu Québec.

Les autres propriétés sont imposées

Les logements locatifs, les chalets et les propriétés de placement sont imposés. La moitié du gain, soit 50 %, est ajoutée à votre revenu et imposée à votre taux marginal. Une hausse proposée de ce taux d'inclusion a été annulée en 2025.

La revente rapide

Les gains sur les maisons que vous achetez et revendez en moins de 365 jours sont généralement traités comme un revenu d'entreprise et sont entièrement imposables, avec des exceptions limitées comme un décès, une séparation, une perte d'emploi ou un sinistre.

Ce qui compte dans le gain

Le gain correspond au prix de vente moins votre prix de base rajusté et les frais de vente. Le prix de base comprend le prix d'achat, les frais juridiques, les droits de mutation et les améliorations majeures, mais pas les réparations courantes ni l'entretien. Conservez vos documents sur le prix d'achat et les améliorations majeures.

Usage locatif ou commercial

Si une partie de votre maison produit un revenu, répartissez le prix de vente et le prix de base de façon raisonnable, par exemple selon la superficie. Le fait de changer une propriété de résidence en logement locatif, ou l'inverse, est généralement traité comme une vente à la juste valeur marchande suivie d'un rachat immédiat, bien que des choix puissent reporter l'impôt.

Exemple

Un chalet acheté 300 000 $ et vendu 450 000 $ donne un gain de 150 000 $.

• Montant imposable : 50 % = 75 000 $ ajoutés à votre revenu.
• À un taux marginal de 40 %, l'impôt est d'environ 30 000 $.
• S'il avait été votre résidence principale durant toutes ces années, le gain serait normalement exonéré.

Ce qu'il faut faire

• Déterminez quelle propriété est votre résidence principale pour chaque année.
• Conservez les documents du prix d'achat, des frais juridiques et des améliorations majeures.
• Déclarez toute vente d'une maison dans votre déclaration.
• Parlez à un comptable avant de vendre une propriété qui n'est pas votre résidence principale, ou lors d'une séparation ou d'un déménagement.

Les règles fiscales peuvent être complexes; confirmez donc les détails auprès de l'Agence du revenu du Canada et de Revenu Québec.

Sources : ARC : résidence principale et autres biens immobiliers (en anglais), ministère des Finances : taux d'inclusion des gains en capital (en anglais).