L'évaluation d'une maison au Canada : ce que c'est et comment la faire

Une évaluation immobilière est une opinion éclairée de ce qu'une propriété vaut un jour donné. Ce n'est pas un chiffre fixe. La même maison peut avoir une valeur différente selon la personne qui la demande et pourquoi, et la réponse ne vaut que ce que valent les renseignements sur lesquels elle repose.

En bref : l'évaluation la plus fiable compare votre maison à des maisons semblables vendues récemment dans le voisinage, puis ajuste selon les différences. Vous pouvez en faire une version raisonnable vous-même, et les professionnels en font une plus formelle quand un prêteur ou une vente l'exige.

Ce qu'est une évaluation, et ce qu'elle n'est pas

• Une évaluation est une opinion, pas un prix. Le prix est ce qu'un acheteur paie réellement, et il peut se situer au-dessus ou en dessous de l'évaluation selon le marché.
• Elle est liée à une date. Une évaluation faite il y a six mois en dit peu sur aujourd'hui si le marché a bougé.
• Le but compte. Un prêteur veut connaître la valeur sur laquelle il peut prêter en toute sécurité. Un vendeur veut un prix de vente probable. Un assureur veut le coût de reconstruction, qui est un tout autre chiffre.

Les principaux types d'évaluation

• L'analyse comparative du marché : préparée par un courtier immobilier à partir des ventes récentes de maisons semblables. Elle est généralement gratuite et sert normalement de base au prix d'inscription.
• L'évaluation par un évaluateur agréé : un rapport formel qu'un prêteur commande habituellement. Pour une maison typique, elle coûte environ de 300 $ à 600 $, et jusqu'à environ 1 000 $ pour les propriétés grandes ou complexes. Le prêteur en répercute généralement le coût sur vous.
• L'évaluation foncière municipale : établie par votre province ou votre municipalité pour calculer les taxes foncières. Elle reflète une date d'évaluation passée et diffère donc souvent du prix du marché d'aujourd'hui.
• L'estimation en ligne : un chiffre automatisé à partir de données publiques et de statistiques. Elle est rapide et gratuite, mais elle ne voit ni vos rénovations, ni l'état, ni le plan de votre maison; considérez-la comme un repère approximatif. Notre estimation de propriété en est une.

Comment faire une évaluation vous-même

1. Notez les caractéristiques de votre maison. Le type (unifamiliale, jumelée, maison de ville, condo), la superficie, le nombre de chambres et de salles de bains, la taille du terrain, l'âge, le stationnement, le sous-sol et les mises à jour récentes.
2. Cherchez des prix de vente, pas des prix demandés. Un prix demandé est un espoir. Cherchez des maisons du même type vendues au cours des trois derniers mois, à proximité et de taille semblable. Demandez des données de ventes à un courtier si vous n'en trouvez pas.
3. Choisissez de trois à six propriétés comparables. Plus elles ressemblent à votre maison par le type, la taille, l'âge, l'état et la rue, mieux c'est. Écartez une vente qui semble inhabituelle, comme une vente entre proches ou une maison en très mauvais état.
4. Ajustez selon les différences. Notez ce qui est mieux ou moins bien dans chaque propriété comparable. Une cuisine rénovée, un terrain plus grand, un sous-sol aménagé ou une rue plus tranquille font monter ou baisser la valeur. Gardez des ajustements modestes et notez vos raisons.
5. Transformez les résultats en fourchette. Par exemple, trois maisons semblables se sont vendues 790 000 $, 805 000 $ et 815 000 $. La vôtre a une salle de bains mise à jour, mais un terrain plus petit. Une fourchette raisonnable pourrait aller de 795 000 $ à 815 000 $. C'est une illustration, pas une vraie propriété.
6. Comparez avec d'autres sources. Confrontez votre fourchette à votre évaluation foncière, à une estimation en ligne et à la tendance des prix de la ville sur nos pages de prix des maisons par ville. Si les écarts sont grands, trouvez pourquoi avant de vous fier au chiffre.
7. Tenez compte de la direction du marché. Si les prix ont monté ou baissé dans votre secteur depuis la vente des propriétés comparables, ajustez votre fourchette en conséquence.

Erreurs courantes

• Utiliser des prix demandés ou des inscriptions qui ne se sont jamais vendues.
• Comparer avec des maisons beaucoup plus grandes, beaucoup plus anciennes ou situées ailleurs.
• Compter le coût des rénovations comme si chaque dollar ajoutait un dollar de valeur. Voyez les rénovations qui ajoutent de la valeur.
• Se fier à une seule source, comme une seule estimation en ligne.
• Oublier que l'émotion et les efforts n'ajoutent pas de valeur. Les acheteurs paient pour ce qu'ils voient.

Quand faire appel à un professionnel

• Pour vendre : demandez une analyse comparative à deux ou trois courtiers et comparez leur raisonnement, pas seulement leurs chiffres.
• Pour un refinancement ou une marge de crédit sur valeur domiciliaire : votre prêteur commandera une évaluation, que vous payez habituellement.
• En cas de litige, de succession ou de séparation : une évaluation formelle vous donne un document que les autres accepteront.
• Pour contester votre évaluation foncière : comparez-la aux ventes récentes et suivez la procédure et les délais de votre province.

Quelle précision pouvez-vous attendre?

Une évaluation soignée fondée sur de bonnes propriétés comparables se situe généralement à quelques points de pourcentage près, mais une maison unique, un marché qui bouge vite ou trop peu de ventes récentes peuvent élargir l'écart. Considérez toute évaluation comme une fourchette.

Et maintenant?

Commencez par l'estimation de propriété pour obtenir un repère rapide, puis comparez-le aux prix de vente récents du voisinage. Pour une vue plus large, consultez Combien vaut ma maison?, comment on mesure les prix des maisons et ce que coûte la vente d'une maison.

Sources : nesto : What is a home appraisal, LoansCanada : Guide to home appraisals in Canada.