Comment les prêteurs fixent votre taux hypothécaire

Deux personnes qui achètent la même maison le même jour peuvent se voir offrir des taux hypothécaires différents. Le taux se construit par couches : une référence qui bouge avec l'économie, une marge que le prêteur ajoute et des ajustements selon vous et votre hypothèque. Connaître ces couches montre sur lesquelles vous pouvez agir.

En bref : les taux fixes partent du rendement des obligations, les taux variables partent du taux préférentiel, et le prêteur ajoute une marge. Une mise de fonds plus élevée, une hypothèque assurée ou assurable, un bon dossier de crédit et un peu de magasinage peuvent réduire cette marge.

Première couche : la référence

• Les taux fixes suivent le rendement des obligations du gouvernement du Canada de durée semblable. Un taux fixe de cinq ans suit le rendement des obligations à cinq ans. Quand ce rendement monte, les prêteurs relèvent les taux fixes, souvent avant que la Banque du Canada ne fasse quoi que ce soit.
• Les taux variables sont établis à partir du taux préférentiel du prêteur. Le taux préférentiel suit le taux directeur de la Banque du Canada; les grandes banques le fixent actuellement à environ 2,20 points de pourcentage au-dessus. Voyez le taux de la Banque du Canada aujourd'hui et les attentes.

Deuxième couche : la marge du prêteur

Par-dessus la référence, le prêteur ajoute une marge pour couvrir ses coûts de financement, le risque de prêts non remboursés, ses frais d'exploitation et un profit. Par exemple, si le rendement des obligations à cinq ans est de 3,35 % et qu'un prêteur offre un taux fixe de cinq ans de 3,99 %, la marge est de 0,64 point. Un taux variable est généralement présenté par rapport au taux préférentiel, par exemple préférentiel moins 1,05 %, soit 3,40 % quand le taux préférentiel est de 4,45 %. Ce sont des exemples, pas des offres.

Troisième couche : vous et votre hypothèque

• Mise de fonds et assurance. Avec moins de 20 % de mise de fonds, votre hypothèque est assurée contre le défaut de paiement et le prêteur prend moins de risques, de sorte que les taux assurés sont souvent les plus bas. Les hypothèques assurables, avec 20 % ou plus de mise de fonds et qui respectent les règles d'assurance, peuvent aussi obtenir de bons taux. Les hypothèques non assurées coûtent généralement plus cher. Voyez l'assurance prêt hypothécaire.
• Dossier de crédit. Un bon historique de crédit, un revenu stable et des dettes modérées aident à obtenir le meilleur taux.
• Terme et type. Le taux varie selon le terme, de un à dix ans, et selon qu'il est fixe, variable ou ajustable. Voyez taux fixe ou variable.
• Amortissement. Un amortissement plus long et, dans certains cas, un refinancement ou un immeuble locatif peuvent entraîner un taux plus élevé.
• Achat, renouvellement ou refinancement. Les prêteurs établissent souvent un prix différent pour un nouvel achat, un renouvellement ou un refinancement.
• Caractéristiques. Une hypothèque ouverte, transférable ou avec une courte garantie de taux peut coûter plus cher qu'une hypothèque fermée ordinaire. Voyez hypothèque ouverte ou fermée.

Taux affichés et taux réduits

Les banques publient un taux affiché que peu d'emprunteurs paient. La plupart obtiennent un taux réduit plus bas, et c'est dans cet écart que la négociation compte. Le taux affiché compte aussi plus tard, car certains prêteurs s'en servent pour calculer la pénalité si vous rompez tôt une hypothèque à taux fixe. Voyez les pénalités hypothécaires expliquées.

Comment obtenir un meilleur taux

• Comparez plusieurs offres. Demandez à votre banque, à une deuxième banque et à un courtier hypothécaire. Voyez courtier hypothécaire ou banque.
• Demandez une garantie de taux quand vous êtes préapprouvé, pour qu'une hausse des taux ne vous surprenne pas avant la clôture. Voyez la préapprobation hypothécaire.
• Améliorez votre dossier avant de faire votre demande : remboursez des dettes, évitez de nouveaux crédits et payez à temps.
• Comparez l'hypothèque au complet, pas seulement le taux : la pénalité, les privilèges de remboursement anticipé et le terme.
• Au renouvellement, magasinez de nouveau. Rester chez votre prêteur sans rien demander coûte souvent plus cher que de changer.

Ce que coûte une petite différence

Un écart d'un quart de point vaut environ 50 $ par mois sur un solde de 400 000 $ avec 20 ans à rembourser, et davantage si le solde est plus élevé. Sur un terme de cinq ans, cela fait environ 3 000 $. Essayez vos propres chiffres dans notre simulateur hypothécaire et changez le taux d'intérêt pour voir l'effet.

Les taux changent chaque jour et chaque prêteur décide des siens. Servez-vous de ce guide pour comprendre la tarification, puis vérifiez les offres du moment.

Sources : Banque du Canada : taux d'intérêt directeur, SCHL : assurance prêt hypothécaire.